こんにちは、Masaです。

 

「金利は高いのに、なぜ家の値段は下がらないのか？」

 

これはここ数年、アメリカに住んでいる人なら一度は思った疑問だと思います。2022年以降、住宅ローン金利は急上昇。普通に考えれば、家は売れなくなって、価格は下がるはずですよね。

 

……ところが現実はどうですかね？

 

「下がらない。むしろ、地域によってはまだ上がってる。」

 

今日はこの「直感と現実のズレ」について、2025年末時点でのアメリカ住宅市場の本音を整理してみようと思いつきました。

 

理由①：そもそも「売り物」が足りていない

アメリカの住宅市場、最大の特徴はこれです。

 

「とにかく家が足りない。」

 

リーマンショック以降、住宅建設は長く抑制されてきたんですね。そこへコロナ禍での建設遅延、資材高騰、人手不足。で、結果どうなったか？

 

• 人は増えている
• 家は増えていない
• でも住む場所は必要

 

この状態で価格が下がると思う方が、ちょっと楽観的かもしれませんよね。

 

「売る家がない市場では、値下げ競争も起きない」

 

これ、住宅市場の鉄則です。

 

理由②：3%ローンを持つ人は、絶対に動かない

ここ、めちゃ重要です。

 

2020〜2021年に家を買った人たちは、3%前後という「歴史的低金利ローン」を持っています。ちなみに私もこれ。

 

もし今、家を売って引っ越すとどうなるか。

 

• 新しい家 → 高い
• 新しいローン → 7%前後
• 毎月の支払い → ドーンと増える

 

……誰が動きますか、これ。

 

結果として、

 

• 「売りたい人」が市場に出てこない
• 中古物件の供給が極端に少ない

 

つまり、価格が下がるための材料が、そもそも市場に存在しないんですよね。

 

理由③：投資家は「買い場」を待っていない

「そのうち暴落するから待とう」

 

そう思っているのは、だいたい個人の買い手です。

 

一方で、

 

• 機関投資家
• ファンド
• 富裕層

 

この人たちは違います。彼らはこう考えます。

 

「多少高くても、良い場所なら買う」

 

なぜか？

 

• インフレに強い
• 賃貸需要が安定している
• 長期保有で勝てる

 

特に人気エリア（学区・治安・雇用）は、下がる前に「拾われる」。結果、価格は踏ん張ります。

 

理由④：アメリカ人は「家を資産」として信じ切っている

日本とアメリカ、ここが決定的に違います。

 

日本：
「家は年数が経つと価値が下がるもの」

 

アメリカ：
「家は人生最大の資産」

 

この意識の差、想像以上に大きいですよね。

 

• 簡単には値下げしない
• ダメなら売らずに貸す
• 市場が回復するまで待つ

 

つまり、「安売りしてでも手放す」文化がない。これも価格が崩れない理由のひとつです。ちなみにこれも私。

 

理由⑤：下がるのは「全体」ではなく「場所」

ここで大事な現実をひとつ。

 

アメリカの住宅価格は、全国一律では動かない。

 

• 下がる地域 → 人が減る・雇用が弱い
• 横ばい → 普通の郊外
• 上がる地域 → 仕事・学校・安全

 

つまり、

 

「ニュースで住宅価格が下落と言っていても、自分の住んでいる街とは無関係」。

 

ということが普通に起きます。サンディエゴもこれ。

 

じゃあ、来るべき2026年はどう考えるべきか？

 

結論をまとめると、こうなりますね。

 

• 金利が高い → 取引は鈍る
• でも供給不足 → 価格は下がらない
• 下がるとしても、場所限定

 

つまり、「待てば安くなる」は、かなり危険な発想だと感じています。

 

むしろ大事なのは、

 

• 自分が住むのか
• 投資なのか
• 何年持つのか

 

この整理。

 

価格だけ見ていると、判断を誤ります。

 

最後に

2025年も、もう終わろうとしています。

 

年初には、

 

「そろそろ下がるんじゃないか」
「今年こそ調整が入るはず」

 

そんな声をよく聞いたんですよ。私も少しビビってました。

 

でも、年末の今、あらためて振り返ってみるとどうですかね。やっぱり、アメリカの住宅価格は「大きくは下がらなかった」。これは運でも偶然でもなく、このブログで書いてきたような構造の話が、そのまま現実になった結果だと思ってます。

 

だから今、私が思うのはこれです。

 

• 無理して買わなくていい
• でも「安くなるまで待つ」という幻想にも、そろそろ区切りをつける
• 数字と、自分の人生の時間軸を見る

 

アメリカの家は、今も昔も「夢」と「現実」を同時に背負わせてきます（笑）。夢だけで買えば、身動きが取れなくなる。現実だけを見すぎれば、チャンスは通り過ぎていく。

 

2025年を走り切った今だからこそ、その中間に立つ覚悟が大事なんだと思います。

 

来年も住宅市場は、たぶん劇的には変わりません。だからこそ、焦らず、でも目は逸らさず。

 

そんな距離感で、これからのアメリカ住宅と付き合っていくべきだと思います。

 

そして次に気になるのは、

「じゃあ、2026年はどう見るのか？」

その話は、また改めて整理してみようと思います。

 

Masaでした。